Frequently Asked Question

חתימה על ייפוי כוח איתור הנכס חתימה על הסכם מקדים תשלום מקדמה גילוי נאות רכישת הנכס ותשלום הוצאות נלוות מדידות ותכנון השיפוץ שיפוץ הנכס השכרת/מכירת הנכס

השלב הראשון לתחילת תהליך ההשקעה דרכנו הוא חתימה על ייפוי כוח. ייפוי הכוח מאפשר לחברה לייצג את הלקוח בכל שלבי הפרויקט מרכישה ועד מכירה. ייפוי הכוח ניתן לעורכת הדין ולנציגת החברה בלבד. ייפוי הכוח מוגבל לסמכויות הנדרשות לניהול הפרויקט ומותנה באישור הכתב. לאחר השלמת ייפוי הכוח החברה תחל לשלוח למשקיע אופציות להשקעה.

להלן קישור למילוי הפרטים הנדרשים לערכית ייפוי הכוח. לאחר מילוי הפרטים נציגה מטעם החברה תיצור אתכם קשר בדוא"ל לטובת תיאום חתימה על ייפוי הכוח. החתימה על ייפוי הכוח מתבצעת מול נוטריון בתל אביב ומשם עוברת לעוה"ד ביוון עם חותמת אפוסטיל. החתימה על ייפוי הכוח כרוכה בתשלום של 450 ש"ח אותו תשלמו ישירות לנוטריון ביום החתימה.

כן, ניתן לבטל את ייפוי הכוח בכל עת.

מתווכים ונציגים מטעם החברה מבקרים המון נכסים על בסיס יומי על מנת לאתר הזדמנויות חדשות להשקעה. כל נכס שנכנס למאגר החברה עבר תהליך בדיקה מקיף בטאבו ונמצא מתאים לרכישה. נכס שהתגלו בו בעיות רישום מראש לא נכנס למאגר ההשקעות שלנו.

לאחר החתימה על ייפוי הכוח אצל הנוטריון תכנסו למעגל המשקיעים של החברה ותתחילו לקבל תכניות עסקיות עבור נכסים אופציונאלים להשקעה בהתאם לתקציב ומטרת ההשקעה שלכם. לאחר אישור התכנית עבור נכס ספציפי תשובצו כקונה עתידי עבור אותו נכס.

על מנת לשפר את סיכוינו להשלים את רכישת הנכס, עורכת הדין עורכת הסכם מקדים ומחתימה את שני הצדדים. לאחר החתימה על ההסכם המקדים תתבקשו להעביר מקדמה לבעל הכנס. סכום המקדמה נע בין 1,000 ל-3,000 אירו ובמקרים חריגים מעט יותר. צד שמפר את תנאי ההסכם ישלם לצד השני את סכום המקדמה. סכום המקדמה יקוזז מתשלום הדירה במועד הרכישה.

תקופת ההמתנה עד רכישת הנכס לרוב מושפעת מתהליך ה"גילוי נאות" או due diligence. במהלך התהליך מתבצעות בדיקות ואיסוף מסמכים ע"י עורכי הדין והנוטריונים לטובת השלמת הרכישה. משך תקופת ההמתנה לא תמיד ידוע לנו בשלבים הראשוניים. במקרים בהם בעלי הנכס מוכנים עם כל המסמכים הנדרשים למכירה תהליך גילוי נאות יכול לקחת כחודשיים. מצד שני ישנם מקרים בהם תהליך הרכישה לוקח המון זמן מסיבות ביורוקרטיות אצל הרשויות ביוון.

לאחר השלמת תהליך גילוי נאות, עוה"ד קובעת מועד לחתימה על הסכם הרכישה. עוה"ד מיופת כוח לחתום עבורכם על הסכם רכישת הנכס, ולכן אתם לא נדרשים להגיע לחתימה. החברה תעדכן אתכם מספיק זמן מראש ע"מ שתוכלו להתכונן עם כספי הרכישה וההוצאות הנלוות. הסכומים ופרטי ההעברה יפורטו במייל מסודר. לאחר השלמת ההעברת כספי המכירה הנוטריון היווני מבצע את העברת בעלות הנכס בטאבו.

ההוצאות הנלוות כוללות: תשלום לעורך דין תשלום לנוטריון דמי רישום מס רכישה (3.09%) תיווך לרוב ההוצאות הנלוות הן בין 8%-12% מערך הדירה שאותה רוכשים.

תהליך רישום הנכס בטאבו מתחיל מיד לאחר רכישת הנכס ועשוי לקחת מספר חודשים, תלוי בעיקר בפעילות של הרשויות המקומיות. בתקופת ההמתנה עוה"ד יכולה לספק מסמך המאשר שבקשת שינוי השם בטאבו התקבלה.

תשלום המקדמה והרכישה מתבצע באמצעות העברה בנקאית ישירות לחשבון המוכר. תשלום ההוצאות הנלוות מתבצע בהעברה בנקאית לחשבונה של עורכת הדין המיופת כוח לשלם לרשויות השונות בשמכם. תשלומי השיפוץ מועברים לקבלן והספקים לפי קצב התקדמות הפרויקט. על מנת לפשט את התהליך המסובך של העברת כספים לחו"ל, אנחנו ממליצים לבצע את ההעברות דרך חברת שירותים פיננסיים מפוקחת. חברת השירותים הפיננסיים מבצעת את המרת השקלים למט"ח בשער אטרקטיבי ובנוסף משלימה את ההעברה לחו"ל באופן חלק.

נציגנו ייצור קשר דרך דוא"ל עבור העברות שעתידות להתבצע בשבועות הקרובים. הסכום ופרטי החשבון להעברה יפורטו במייל. נציגנו תמיד זמינים לשאלות והבהרות.

העלויות הנלוות כוללות עמלות העברה בינלאומית של הבנק השולח והבנק המקבל.

העברת כספים לחו"ל יכולה לקחת בין יום אחד למספר ימים בודדים, תלוי בשיטת ההעברה ובבנקים המעורבים.

לאחר הרכישה וקבלת החזקה בטאבו, החברה תשלח מודד מוסמך לביצוע מדידות מדוייקות של הדירה. לאחר קבלת המדידות, אדריכל מכין תכנית אדריכלית לעבודות. לאחר קבלת התכניות , מגישים בקשה להיתר "קטן" הדרוש לשיפוץ דירה ביוון. התהליך מקבלת החזקה עד היתר לוקח כשלושה חודשים.

השיפוץ בדרך כלל עורך בין 5-8 חודשים תלוי בגודל הדירה. לרוב אנחנו עומדים בהערכות זמני השיפוץ אבל חשוב לציין שלפעמים יכולים להיות עיכובים. החברה מעדכת את המשקיעים אחת לחודש את סטטוס השיפוץ בליווי תמונות.

מהנדס מטעם החברה יחד עם נציגנו מפקחים על כל שלבי שיפוץ הנכס.

עם הזמן ייצרנו נבחרת של חמישה צוותי שיפוץ מקצועיים עם שנים של ניסיון בתחום.

שיפוץ דירה באתונה דורש היתר פשוט מרשויות מקומיות, התהליך לוקח כשבועיים. כחלק מההיתר (לפי החוק היווני) אנחנו נדרשים לשלם ל"ביטוח הלאומי" היווני. החברה מטפלת בתשלומים אלה בשם בעל הנכס.

רוב הדירות דורשות שיפוץ מלא. במהלך השיפוץ הדירה מפורקות מהיסוד, כולל קירות, רצפות צנרת חשמל ונבנות מחדש עם מערכות חדשות. סטנדרט השיפוץ נחשב גבוה ביחס לסטנדרט באתונה.

הקבלן מספק אחריות למשך שנה מיום סיום הדירה . על כל ליקוי הקשור לשיפוץ, חברת הניהול תדאג לטפל מול הקבלן. לשמחתנו נדיר שאנחנו נתקלים בליקויים לאחר שיפוץ.

חברת הניהול אחראית לפרסם את הדירה להשכרה. לאחר שנמצא שוכר פוטנציאלי חברת הניהול תשלח עדכון לבעל הנכס ותקבל את אישורו. לאחר קבלת אישור מבעל הנכס עורכת הדין מבצעת בדיקה מקיפה של יכולת הפיננסית של השוכר. במידה והשוכר עומד בקריטריונים, ניתן להתקדם לחתימה על חוזה השכירות. במידה והשוכר לא עומד בתנאים נעדכן את בעל הנכס ונמשיך לפרסם את הדירה.

במקרה של אי-תשלום, נפעל בהתאם לחוק המקומי לגביית החוב ולפינוי השוכרים אם יש צורך. עד היום לא קרה לנו :)

לרוב הדירות מושכרות למקומיים, כולל משפחות קטנות, זוגות, רווקים וסטודנטים. תלוי בשכונה וגודל הדירה. בזכות השיפוץ האיכותי והשכונות הטובות בהן אנחנו משקיעים, האוכלוסייה שמעוניינת בהשכרת הדירה איכותית ולא מייצרת בעיות.

הדירות מושכרות שבועות בודדים מיום הפרסום. יש חודשים בהן התחלופה גבוהה יותר וניתן להשכיר מהר יותר. הביקוש לדירות משופצות בשכונות שלנו גבוה.

על פי חוק הגנה על הדייר ביוון, לא ניתן להוציא דייר במשך שלוש שנים ולכן נדרש לקחת בחשבון שהדירה תהיה מושכרת למשך שלוש שנים גם אם החוזה מציין אחרת. בגלל חוק הגנת הדייר. השנה השלישית הינה אופציונלית עם העלאת שכר דירה ב5%.

תשלום לעו"ד עבור בדיקות הדיירים, עריכה וחתימה על חוזה הרכישה - 100 אירו פלוס מע"מ תשלום לחברת התיווך - חודש שכירות פלוס מע"מ.

הדייר מפקיד חודש שכירות בחשבון החברה. במידה והדייר מפר את החוזה ויוצא לפני סיום החוזה לא יוחזר לו הפיקדון. הפיקדון יכסה את חלק מהעלויות עבור מציאת דייר חליפי. במקרים של דייר צעיר/סטודנט , הוריו יתבקשו להציג יכולת פיננסית ולהיות רשומים כערבים בחוזה.

הנכסים מנוהלים על ידי חברת ניהול נכסים יוונית בשם GRIS. לחברה יש ניסיון רב בתחום ומנוהל על ידי מנכ"לית מקומית שמכירה היטב את עולם ההשכרות.

חברת הניהול מטפלת בכל תקלה שדורשת טיפול בנכס. ליקויים המכוסים תחת אחריות יטופלו מול הגורמים הרלוונטיים. תשלום עבור ליקויים מחוץ לתחום האחריות יתקזזו עם ההכנסות משכר הדירה.

עמלת הניהול השנתית הינה חודש שכירות פלוס מע"מ. התשלומים מבוצעים באופן יחסי כל חודש ומתקזזים מההכנסות משכירות.

חברת אחראית על הניהול השוטף של כל נכס. האחריות כוללת: גבייה משוכרים ניהול תחזוקה ותיקונים תשלומי מס חתימה על חוזים קשר עם ועד הבניין תשלומים שוטפים בזמן שהדירה איננה מושכרת ובתקופת השיפוץ וכל דבר אחר שנדרש לייצג את בעל הנכס עבורו

מחיר מכירת הדירה תלוי במספר פרמטרים כגון שכונה, גודל, קומה, מאפייני הדירה (מרפסת, נוף וכו'..) ומאפייני הבניין. החברה מכירה היטב את מחירי השוק והמגמות בכל שכונה. השאיפה שלנו היא למקסם רווחים ולכן הפרסום הראשוני של הדירה הינו מעט מעל מחיר השוק.

זמן מכירת דירה נגזר לרוב מהמחיר המבוקש. אנחנו ממליצים להמתין ולא למהר עם מכירת הדירה, כדי להנות מעליות במחירי השוק בשנים האחרונות. אם המוכר רוצה לצאת למכירה מהירה, אנו נפעל בכל הכלים העומדים לרשותנו למכור את הדירה בהקדם.

...

הדירה אותה רוכשים רשומה על שמו הפרטי של הרוכש.

כחלק מתהליך הגילוי הנאות עורכי הדין במצעים בדיקות מקיפות של הנכס והבעלים שלו. להלן חלק מהבדיקות שמתבצעות לפני רכישת הנכס: בדיקת רישום וקניין - וודאות שהנכס רשום בשם המוכר ואין עליו הערה או חובות. בדיקת רישוי והיתרים - ודאות כי רישוי הבנייה ואישורי התקנה תקינים לפי החוק היווני. בדיקת חובות ותביעות - בדיקה על קיום תביעות או מחלוקות משפטיות בעליות על הנכס בדיקת חובות מס - וודאות כי אין חובות מס או פטורים פתוחים שמשפיעים על זכויות הרכישה. בדיקה מול רשויות מקומיות - אישורים והתייחסות ברשויות מקומיות לתקינות הנכס. חשוב לציין שביוון לא ניתן לחתום על חוזה סופי לפני שיש את כל האישורים להעברת בעלות בטאבו ולכן לא תהיה חתימה ומחיר הדירה לא ישולם עד אשר כל המסמכים הדרושים נמצאים בידיי עורכת הדין והנוטריון המייצג את הרוכש.

אנחנו מעדכנים על התקדמות הפרויקט כל סוף חודש, פרט לשבועות בהם יש חג או חופשה ביוון. הודעה על כך תשלח מבעוד מועד.

חברת הניהול דואגת לבטח את הנכס. הביטוח מכסה בגין שרפה ורעידות אדמה. כשהנכס מושכר ביטוח מכסה גם נזקי צנרת.